中国人在美国购房指南
了解在美国购房的方方面面  
如何 在美国买房

“市场全球化”一词生动地描述了当今世界的市场现状, 尤其是在房地产行业。

据美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)统计, 2012年3月至2013年3月,国际购房者在美国购买了超过 6亿8200 万美金的住宅房产,遍及美国50个州。在美国,向外国人出售的不动产总额占到了美国国内销售额的6%以上。

无论你是 国际投资者、住在美国的加拿大人,还是生活在美国的第一代移民, 在一个不熟悉的市场买房,多少有点让人害怕。虽然本指南会帮助你了解一些房地产业的基本信息,但它仍无法代替在买房过程中,咨询有经验的专业房产中介、律师、抵押经纪商,以及会计师给你带来的巨大收获。

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确定 你将如何使用地产

在开始你的地产搜寻之前,重要的一件事是要提前计划 — 买房之后,你将怎么使用它。

  • 作为你的一所度假房?
  • 作为你在美国做生意期间居住的房子?
  • 为你的孩子将来在美国读大学准备的房子?
  • 一项投资?
  • 一个长期的居所?

仅在美国购买一套住宅, 并不会给一个外国人任何合法居留的权利、和身份的特权。如果你希望在美国停留超过一般 签证,允许的时间,那你应该请一位移民律师帮忙。

通过确定房产的基本用途以及你想在多长时间内拥有它后,你就可以将这些信息提供给带你一起找房和买房的房产中介了。

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了解 美国房地产市场的运作

美国地产业的运作方式可能与你本国的大相径庭。在美国, 每个州在房地产交易活动中, 包括使用何种购房合同、成交方式乃至交易双方的责任与义务等方面,都有着不同的规则。

值得注意的几点美国房地产情况:

  • 在美国,房地产的名单信息由房产中介列在多个房源名单中,客户可以通过房地产网站,如 Zillow. 浏览房源信息。在世界上其他很多国家和地区,房地产业属于分散经营,购房者必须去一个又一个中介寻找合适的房源。
  • 在一些国家,你需要给帮你物色、带你参观房源的代理人一笔中介费。而在美国,销售佣金由卖方支付,所以买家不需要向中介方支付任何费用。
  • 在美国,房产中介需要经营许可证。每个州的许可法根据中介的受教育程度、资格证考试的类型和难度,对代理人取得资格证之后,是否还需要继续学习有着不同要求。资格证系统是为了保证房地产中介有带领客户寻找房源、评估房源并为房产融资的资格。世界上很多其他国家,如哥斯达黎加、墨西哥、萨尔瓦多和伯利兹等,都不需要房产中介出示资格证。

外国的买主可能也需要考虑有关货币兑换、国际转款、银行系统、跨国税收以及会计问题、货币和家庭用品的进出口限制等问题。

花时间了解如何将美金转换为你的本国货币,无疑能让购房变得更为容易。查看最新的 货币兑换汇率. 如果你不擅长数学, 就使用网站 提供的功能 来帮你计算吧。

 
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当地房地产专家合作

房地产购买者,特别是外国房地产购买者,应该寻找一名合格且经验丰富的房地产专家在整个房地产购买过程中陪同你。如果一名中介参加过相关的培训,他就可以获得国际房地产专家(CIPS)资格证。

如果你的英语不太流利, 或者更希望说你的母语,那你可以选择会说你母语的中介、律师、检查人员乃至银行经理。虽然他们大有可能为你提供用你的母语书写的标准房地产资料,但是,在完成交易时,你很有可能还是需要签署英语文件。

组建一支合格的团队虽然需要一定的时间 — 向合伙人咨询推荐人选、在网上搜索信息、在 房地产名录 上查询当地房产专家及他们的参考资料,但是最终,这些专家提供的专业服务会帮助你更加轻松地找到合适的房产。

复杂? 让专业经纪人为您解答
 
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寻求贷款

合格的外国购房者在交了30%-40%的首付金后,很容易申请购房贷款。 很多银行要求外国购房者 在该银行有一定数额(至少10万美金)的存款,而其他银行将贷款额度设为了一到两百万美金。当然,你可能也需要提供一份至少三个月的存款证明。

美国房贷市场提供多种安全可靠、可负担的房屋抵押贷款 — 有的甚至可以让穆斯林在不违背伊斯兰教规(支付利息)的前提下买房。

在美国,申请房屋抵押贷款之前,你必须开始建立你的信用,并得到良好的信用评分。首先,你可以通过申请美国的银行账户和信用卡账户积累你的信用评分。其次,你应该确保纳税申报单上报告了你的所有收入。贷款方通过收入信息,确定他们愿意贷款给你买房的具体数额。

当需要 申请抵押 时,可以考虑全球经营的主要银行。这些银行具有核实你在其他国家信用建立的相关经验,并且他们会帮助你在美国买房。

 
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问题 & 答复
我必须是美国公民才能在美国买房吗?

不,你不需要是美国公民或持有绿卡,但是你需要有自己的 个人税号 (ITIN)。这是专门给没有纳税人识别号,和无权取得社会保障号码的在美外籍人士的交税处理编号。

ITIN可以由美国 国内收入署 (IRS)或由经IRS批准的专业会计师颁发。若要申请ITIN,你必须用英语或西班牙语填写W-7表格。在W-7表格上,你将需要填写申请的有效理由。

根据你的国籍,你可能也需要出示有效期内的护照、签证和两个及以上有照片的身份证明,如驾驶证等。

第一次和我的房地产中介见面时我需要问什么问题?

这是一个告诉你的中介,你在找什么样的房源和你的预算的绝佳机会。花一点时间告诉你的代理人在你的国家的买房过程,并且询问他,这和在美国市场买房有什么不一样。

你了解的越多,在之后进入到谈判环节的时候,就会越轻松。

找一名经纪人
我需要雇一名房产律师吗?

这不是必须的,但是在买房过程中,你可能会遇到一些需要向房产律师寻求帮助的问题。房产律师可以帮你检查购房合同、查看产权和其他一些与你购房相关的文件,同时,他也能帮你回答关于房产的法律问题和纳税事宜。

在美国,有没有什么类型的房产我不能购买?

外国买房者可以购买家庭住宅、公寓房、双层住宅、三层住宅、四层住宅以及连栋房屋。

住房合作社和合作住宅往往规定禁止外国人所有。这是因为合作住宅一般需要购房者的收入来源于美国本土,并且大部分购房者的大多数财产都要求存在美国境内。

我应该以自己的名义在美国买房吗?

外国投资者可以直接以自己的名义购买房产,也可通过一些企业单位,如本国公司、外国公司、有限责任合伙公司、合资企业、不动产投资信托公司或股份有限公司购买房产。

如何使用房产应该是你需要考虑的问题。此外,你购房计划的不同,可能带来巨大的税务差别。你的房地产律师和会计可以对你的房产选择提出合理建议。

我可以用现金购买地产吗?

可以,使用全部现金购买是允许的。但是,美国法律规定,超过一万美金的现金交易必须向联邦政府汇报。汇报需包括所有与交易有关的人(购房者、房产中介、律师以及产权公司)的相关资料。政府想了解你的资金来源是否为合法所得。

现金购房者有可能可以节省部分申请抵押的费用、贷款发放费用、房产评估和产权保险费。

外国购房者应该特别关注哪个州的房产吗?

国际购房者因不同原因被美国不同地区所吸引,有的人想离商界或家庭更近,而更多的人则向往温暖的地区。

2012年,在福罗里达州买房的国际购房者比例最大,占总购房人数的23%;紧随其次的是加利福尼亚州,占17%;亚利桑那州和德克萨斯州并列第三位,分别占总数的9%;纽约州仅占3%。另据全国房地产代理商协会调查,2012年,约一半的外国购房者选择在郊区购房;25%的购房者则选择在城市地区购房。

我必须亲自到美国完成购房交易吗?

尽管你可能很想亲自完成交易,但这其实是不必要的。如果你不能或不想亲自赴美完成交易,那你可以执行“委任书”。即以书面形式授权另一个人代表你,并以你的名义签字完成交易。

在完成交易时我还需要交额外的费用吗?

是的。买方通常需要支付产权调查和保险、法律以及记录费用,总计约为总交易额的1%-2.25%。例如,如果购买了价值30万美金的房产,需要交额外的3000至6750美金。

美国的房地产购买会如何影响我纳税?

一名外国房产的所有者在其本国的纳税义务,根据购买者所属国家是否与美国签有税收协议而定。你应该向一名熟悉你本国纳税条约的税务律师咨询相关问题。

美国政府要求外籍人士根据租房的所得净收入(房租减去支出),缴纳相应的美国个人所得税(州税和联邦税)。如果没有及时上交纳税申报单,则可能会被收取30%的租房毛收入。即使你早年因为投资蒙受了损失,而且你并不欠政府任何税收,你仍然必须及时上交纳税申报单,否则你就可能会被通知缴纳罚金。

什么是 FIRPTA

FIRPTA指指 外国人投资房地产税收法(1980).。该法律授权美国在房屋由外国人出售、交换、赠与、转让或清算之后保留所得税。国内收入署(IRS)将获得售房收入的10%,州政府也会获得一定比例的收入。